Zakup nieruchomości we Włoszech. Ważna rola notariusza - Nasz Swiat
21
Śr, kwiecień

Poradniki

Po wielu latach zastoju na włoskim rynku nieruchomości spowodowanym ogólnokrajowym kryzysem ceny mieszkań spadły wreszcie do poziomu sprzed ponad 10 lat, a stopy procentowe kredytów są na tyle niskie, że wielu z nas stać będzie na zakup upragnionych czterech kątów.

 

Zakup nieruchomości (mieszkania, biura, sklepu, warsztatu, gruntu itd.) jest jednym z najważniejszych wydarzeń w życiu, zarówno w przypadku, gdy stanowi ona inwestycję, jak i przede wszystkim kiedy nieruchomość przeznaczona jest na miejsce zamieszkania dla własnej rodziny. Aby uniknąć jednak niemiłych sytuacji powinniśmy przed nabyciem upewnić się, czy nie spotkają nas niemiłe niespodzianki. Z pomocą przyjdzie nam z pewnością przewodnik przygotowany przez notariat włoski „Mieszkać i prowadzić działalność we Włoszech. Przewodnik po Notariacie włoskim”, który ułatwi poruszanie się w gąszczu biurokracji. Należy nadmienić, że broszura została przygotowana przez tych urzędników publicznych, do których należy się zgłosić w przypadku chęci nabycia nieruchomości.

Celem jak najlepszej ochrony nabywającego, zarówno Włocha jak i cudzoziemca, Państwo włoskie wymaga, aby umowa została zawarta przed bezstronnym i biegłym w tej dziedzinie funkcjonariuszem państwowym: notariuszem.

To właśnie on dokonuje szeregu wymaganych prawem wstępnych kontroli legalności, celem zagwarantowania ważności i nienaruszalności w czasie umowy.

 

Notariusz musi upewnić się, czy:

- sprzedający jest rzeczywistym właścicielem i posiada tytuł do sprzedaży lokalu mieszkalnego;

- mieszkanie (dom) nie jest obciążone hipoteką;

- poprzedni właściciel opłacił wszystkie koszty użytkowania na mieszkania; 

- mapa katastralna odpowiada faktycznemu stanowi domu;

- zostały przeprowadzone odpowiednie kontrole w zakresie prawidłowego statusu nieruchomości z punktu widzenia przepisów budowlanych/urbanistycznych; 

- strony wybrały odpowiedni sposób opodatkowania;

- dokonano oceny zgodności z przepisami wprowadzonymi dla ochrony nabywców nieruchomości w budowie (przykład: ustanowienie poręczenia na zabezpieczenie wpłacanych zaliczek); 

- świadectwa energetyczne dotyczące nieruchomości zostały wydane zgodnie z krajowymi i lokalnymi przepisami w tym zakresie;

- działano zgodnie z wszystkimi przepisami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy, śledzenia przepływów pieniężnych oraz prowizji wypłacanych tytułem pośrednictwa ewentualnym agencjom nieruchomości.

Etapy sprzedaży są liczne i zazwyczaj złożone, i nie zamykają się ostatecznie podpisaniem aktu notarialnego, jako że notariusz musi dopełnić całego szeregu istotnych formalności w urzędowych rejestrach, a przede wszystkim dokonać wpisu przeniesienia własności i rejestracji.

 

Ile kosztuje notariusz?

Nie istnieją odgórnie narzucone czy określone stawki. Wynagrodzenie notariusza podlega zatem swobodnym negocjacjom pomiędzy nabywcą a notariuszem. Notariusz zobowiązany jest do przekazania, na żądanie, pisemnego kosztorysu zawierającego szczegółowy opis poszczególnych pozycji oraz należnych opłat i podatków. Wyłącznie jako wskazówkę potraktować należy informację, że wynagrodzenie stosowane w przypadku nabycia nieruchomości o wartości 200.000,00 EUR nie przekracza 1%.

Więcej informacji na temat obowiązków notariusza można zaciągnąć w ww. przewodniku: http://www.notariato.it/sites/default/files/Guida%20polacco%20DEF.pdf 

 

Cudzoziemcy nie boją się zaciągać kredytów, choć Polacy podchodzą do nich z rezerwą

Z danych zebranych przez portale Mutui. It i Facile.it w 2014 roku wynika, że na 10 kredytobiorców, 1 to cudzoziemiec. Okazuje się, że najwięcej wniosków o przyznanie kredytu składają cudzoziemcy chcący zakupić tzw. pierwszy dom (73%). Najwięcej kredytów hipotecznych w tej chwili zaciągają obywatele Rumunii (16%), Niemiec (8%), Mołdawii i Albanii (7%). Z  Raportu na temat zaciągania kredytów przez cudzoziemców, zrealizowanego przez CRIF w 2013 roku wynika jednak, że Polacy nie lubią zaciągać pożyczek. Jednak widząc zaistniałą sytuację na rynku nieruchomości warto zainwestować w tej chwili w tzw. „cztery ściany”, decydując się na jego zaciągnięcie.

W poradniku przygotowanym przez notariat włoski wytłumaczono także jakie warunki należy spełnić, by móc zaciągnąć kredyt hipoteczny. Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny i potrzebujące wyjaśnień mogą zwrócić się, poza samym bankiem, także do Stowarzyszeń konsumentów oraz do zaufanego notariusza, którego pomoc można najpełniej wykorzystać, aby uzyskać pełen obraz sytuacji i wszelkie niezbędne informacje związane z operacją. Nie istnieje natomiast konieczność korzystania z pomocy pośrednika kredytowego (np. brokera kredytowego czy agenta instytucji finansowej): w takim przypadku koszty operacji wzrastają o wynagrodzenie samego pośrednika, czasem ustalane procentowo od kwoty kredytu. Występując o kredyt, czy ogólnie rzecz biorąc o jakąkolwiek pożyczkę, należy kierować się zdrowym rozsądkiem i ostrożnością.

Należy także mieć pełną świadomość faktu, że kumulacja rat, nieoceniona prawidłowo w momencie zaciągania zobowiązań, może doprowadzić do sytuacji, w której spłacanie okresowych zobowiązań przerośnie możliwości wynikające z rzeczywistych wpływów rodziny, powodując trudności mogące w pewnych przypadkach prowadzić do destabilizacji finansowej o nieprzewidywalnych konsekwencjach.

I w tym przypadku, w sprawach związanych z kredytami hipotecznymi niezwykle istotna jest rola notariusza. Jego obecności wymaga prawo, ponieważ hipoteka podlega wpisowi do rejestru ksiąg wieczystych.

Notariusz, poza oceną ważności umowy oraz przyjęciem na siebie wobec banku odpowiedzialności w zakresie własności i braku obciążeń hipotecznych na nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, sprawdza czy nie istnieją ewentualne zapisy powodujące szkody dla klienta, zapobiega oszustwom na szkodę banku i klientów, a posiłkując się swoim doświadczeniem i przygotowaniem może wesprzeć kredytobiorcę radą, sugerując najbardziej odpowiednie rozwiązania i wskazując klauzule mogące prowadzić do zachwiania równowagi umownej.

Według analityków włoskiego rynku nieruchomości do końca br. ceny mieszkań utrzymywać się będą na niskim poziomie, jednak przewidują, że w przyszłym roku sytuacja ta może ulec zmianie. Inwestycjom tym sprzyjają też korzystne stopy procentowe. Dlatego wszystkim, którzy marzą o swoim gniazdku na włoskiej ziemi nie pozostaje nic innego, jak rozpocząć poszukiwania… 

Jeżeli zdecydujemy się na pośrednika, musimy być przygotowani na zapłacenie mu należnego wynagrodzenia. Z pewnością korzystniejsze będzie skorzystanie z oferty osób prywatnych, ponieważ w tej sytuacji unikniemy wysokiej opłaty za pośrednictwo. Musimy uważać jednak, aby nas nie oszukano i dlatego też w tym ważnym wydarzeniu rola notariusza jest tak  znacząca… Powodzenia.

opr. Anna Malczewska