Riforma condominio: Nowelizacja przepisów dotyczących wspólnot mieszkaniowych - Nasz Swiat
20
N, czerwiec

Ekspert odpowiada

Nowelizacja przepisów ustawy Kodeks cywilny o wspólnotach mieszkaniowych. Nakaz zapłaty natychmiast wykonalny przeciwko lokatorom zalegającym z opłatami na rzecz wspólnoty.

20 września 2012 r. włoski Senat uchwalił nowelizację przepisów ustawy Kodeks cywilny (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262, D.L 4041), regulujących stosunki wspólnot mieszkaniowych (art. 1117 – 1138 k.c.). Nowelizacja wnosi szereg istotnych zmian, począwszy od rozszerzenia uprawnień i obowiązków zarządzających wspólnoty, zasad prowadzenia jej rachunkowości, zakresu i statusu prawnego tzw. części wspólnych nieruchomości, po instrumenty prawne mające przeciwdziałać zwłoce w zapłacie należności z tytułu opłat na rzecz wspólnoty (tzw. opłat zwyczajnych, np. utrzymanie czystości części wspólnych, a także nadzwyczajnych, np. wymiana elewacji budynku).  Jedną z bardziej istotnych zmian jest wprowadzenie nowego katalogu instalacji przesyłowych, w tym centralnych instalacji doprowadzania i dystrybucji gazu, energii elektrycznej, ogrzewania i klimatyzacji. Kolejną istotną zmianą będzie także możłiwość uruchomienia strony internetowej wspólnoty, na żądanie jej Zgromadzenia, podjętej w drodze uchwały, zwykłą większością głosów. W wypadku podjęcia przedmiotowej uchwały, Zarządzający Wspólnoty będzie zobowiązany do uruchomienia strony internetowej Wspólnoty, z której możliwe będzie pobranie dokumentów i informacji z przyjętych uchwał. Nowelizacja wejdzie w życie 18 czerwca 2013 r. Poniżej omówiono niektóre zmiany, mające istotne znaczenie dla lokatorów.

Zasady prowadzenia rachunkowości – Zarządzający Wspólnotą będzie zobowiązany do prowadzenia sprawozdawczości (rachunkowości) w sposób transparentny, wraz z wyjaśnieniem pozycji wydatków, sama zaś rachunkowość ma być dostępna na żądanie lokatora, który może wnosić o wydanie odpisu dokumentów, za pokryciem kosztów ich wydania (art. 1130 – bis k.c.).

Części wspólne nieruchomości (tj. przeznaczone do wspólnego użytku) –  definicja tzw. części wspólnych została rozszerzona o poddasza, które ze względu na swoją funkcję i budowę, przeznaczone są do użytku wspólnego (art. 1117 pkt 2 k.c.). Każdy z lokatorów może wystąpić z wnioskiem o zwołanie Zgromadzenia Wspólnoty w celu podjęcia działań, w tym na drodze sądowej, wobec osób zakłócających swym działaniem normalne korzystanie z części wspólnych (art. 1117 quater. k.c.). Instalacja urządzeń do odbioru sygnału radiowo – telewizyjnego, czy satelitarnego jest dopuszczalna z zachowaniem właściwości architektonicznych nieruchomości, nie może też naruszać praw innych lokatorów oraz utrudniać korzystania z części wspólnych, (1122 – bis k.c.). Każdy z lokatorów jest zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania i wymiany klatek schodowych oraz wind, w wysokości uwzględniającej w połowie tych kosztów - wartość samego lokalu, w drugiej zaś połowie - kondygnację, na której jest położony lokal (1124 comma e k.c.)

Możliwa będzie wreszcie rezygnacja z usług przesyłowych, w tym ogrzewania, dostarczanych przez wspólnotę, pod warunkiem, że nie spowoduje to większych zakłóceń w funkcjonowaniu instalacji przesyłowej i nie zwiększy kosztów jej utrzymania. W takim wypadku lokator jest zobowiązany do ponoszenia jedynie nadzwyczajnych wydatków związanych z utrzymaniem instalacji przesyłowej (art. 1118 k.c.).

Posiadanie zwierząt domowych – znowelizowany art. 1038 k.c. stanowi, że regulamin wspólnoty nie może zakazywać lokatorowi, tak jak to było dotychczas, posiadania i opiekowania się zwierzętami domowymi.

Nakaz zapłaty za zwłokę w płatnościach – Zarządzający Wspólnotą bez odrębnego upoważnienia ze strony jej Zgromadzenia,  będzie zobowiązany do dochodzenia zaległych opłat od lokatorów, nakaz zapłaty będzie zaś natychmiast wykonalny (tj. będzie mógł stanowić podstawę do egzekucji), nawet w przypadku złożenia sprzeciwu. Dane o lokatorach zalegających z opłatami mogą też zostać przekazane innym wierzycielom. W przypadku zaległości w płatnościach utrzymujących się dłużej niż sześć miesięcy, możliwe jest zaprzestanie dostawy usług przesyłowych, do których lokator ma dostęp z wydzielonego przyłącza. Co istotne, w przypadku wejścia w prawa i obowiązku lokatora (np. w stosunek najmu), ustępujący lokator i lokator wstępujący w prawa są zobowiązani solidarnie za zapłatę zaległości narosłych za rok bieżący oraz ubiegły. Powyższe obowiązuje także w przypadku definitywnego wyzbycia się prawa (np. sprzedaży prawa własności do lokalu), jednak solidarna odpowiedzialność dotyczy wszystkich opłat narosłych aż do dnia powiadomienia Zarządzającego Wspólnoty o wyzbyciu się prawa do lokalu (znowelizowany art. 63 przepisów wykonawczych i wprowadzających przepisy ustawy Kodeks Cywilny).

Grzywna za naruszenie postanowień regulaminu wspólnoty -  znowelizowany art. 70 przepisów wykonawczych i wprowadzających przepisy ustawy Kodeks Cywilny zezwala na nałożenie kary grzywny do 200 euro za naruszenie postanowień regulaminu wspólnoty, w przypadku zaś powtórnego naruszenia (recydywy) aż do kwoty 800 euro, na cel wskazany przez Zarządzającego. Ponowne naruszenie może dotyczyć tego samego zabronionego zachowania lub też jakiegokolwiek innego, opisanego w regulaminie.

Wyżej opisane zmiany mają usprawnić funkcjonowanie wspólnoty, czyniąc ją bardziej transparentną, jednak dopiero praktyka pokaże, czy zaproponowane instrumenty prawne będą odpowiadały rzeczywistym potrzebom, stanowiąc jednocześnie skuteczną ochronę praw lokatorów.

avv. Federica de Robertis
http://www.derobertislex.com

aplikant radcowski Krystian Greglak
http://www.consulenti.pl/